Какие риски берет на себя ипотечный заемщик?

Заключая кредитный договор, вы принимаете на себя обязательства своевременно погашать свою задолженность по основному долгу и проценты за пользование кредитом. При этом существуют определенные риски, которые могут помешать вам исполнить обязательства надлежащим образом.

 

ЧТО МОЖЕТ СЛУЧИТЬСЯ?

 

Что будет, если я потеряю работу и не смогу платить по кредиту?

Поскольку ипотечный кредит берется на достаточно долгий срок – до 30 лет, за это время в жизни заемщика могут произойти самые разные перемены: увольнение, понижение зарплаты, появление детей и т.п. В связи с этими событиями существенно вырастают расходы семьи, а значит, в какой-то момент платежи по кредиту могут стать слишком обременительными.

Как этого можно избежать?

Чтобы у заемщика не возникло проблем, если его зарплата снизится, большинство банков вводят специальный ограничитель: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать определенной доли дохода заемщика. Например, ипотечный платеж не может быть больше 45% ежемесячного бюджета заемщика (после вычета платежей по другим кредитам и прочим финансовым обязательствам (например, алиментам). Поэтому, даже при снижении дохода, заемщик, фактически останется платежеспособным. Кроме того, заемщик может сам позаботиться о себе, застраховав свою жизнь и здоровье. Если в будущем он не сможет работать из-за болезни, или несчастного случая, то ипотечный кредит будет погашен за счет страховки.

 

 А что будет, если банк, вдруг, поднимет процентную ставку по моему кредиту?

Если я брал кредит с «плавающей ставкой» - она может вырасти?

Если процентная ставка - фиксированная (и ее постоянный размер обозначен в кредитном договоре), то банк не имеет права поднимать ее - даже если в стране начнется очередной экономически кризис.

Если процентная ставка по кредиту «плавающая», то банк может ее увеличить – в случае роста индекса, к которому она привязана.

Как этого можно избежать?

Прежде чем подписывать договор с банком, нужно проверить, что сегодняшняя ставка обозначена в договоре как постоянная на весь срок кредита. 

Чтобы защитить интересы заемщика, некоторые банки в программах с «плавающим процентом» вводят ограничения по минимальному и максимальному значениям ставки, к примеру, от 5 до 20% годовых. Если заемщик хочет оформить кредит с плавающей ставкой, ему стоит заранее поинтересоваться – есть ли такие ограничения у его кредитора.

 

Если я беру кредит в долларах, что случится, когда доллар подорожает?

Если кредит взят в иностранной валюте, а зарплату заемщик получает в рублях, то его платеж по кредиту может заметно вырасти в случае роста курса доллара, или евро.

Как этого можно избежать?

Все эксперты в один голос рекомендуют заемщиками брать кредит только в той валюте, в которой он получает основной доход. В этом случае, вас никак не будет беспокоить колебание курса доллара и евро.

Если моя квартира, которая находится в залоге у банка, со временем подешевеет, чем мне это грозит?

Если цена заложенного жилья заметно упала (например, во время кризиса), то она может стать меньше размера долга. При таких изменениях некоторые банки могут потребовать дополнительное обеспечение кредита. Но главный риск возникает в случае дефолта заемщика. Если жилье существенно подешевело, то денег, вырученных с его продажи, может не хватить, чтобы рассчитаться с банком. В итоге, заемщик может остаться без жилья, но – с долгом кредитору.

Как этого можно избежать?

Большинство банков дают кредиты на сумму, не большую, чем 90% стоимости приобретаемой квартиры. Таким образом, у заемщика остается «запас» стоимости на случай падения цен на жилье. Кроме того, на случай дефолта заемщик может застраховаться (оформить страхование финансовой ответственности).

Этот вид страхования предполагает, что, если денег от продажи квартиры не хватит на погашение кредита, разницу банку компенсирует страховая компания. К сожалению, несмотря, на наличие законодательного регулирования страхования рисков финансовой ответственности, такие программы на рынке страхования не представлены из-за высоких рисков страховых компаний.  

 

Если я из-за каких-то проблем не смогу платить по кредиту, банк заберет мою квартиру?

За долгий срок у любого заемщика могут возникнуть непредвиденные трудности. Если он прекратит платить по кредиту, банк может через суд изъять заложенное жилье и продать его, чтобы погасить долг.

Как этого можно избежать?

В большинстве банков в период кризиса появились специальные программы реструктуризации, которые позволяют заемщикам пережить трудный период. Это либо своего рода «кредитные каникулы», во время которых заемщик очень маленькую сумму, либо – удлинение срока кредита, благодаря которому платеж становится меньше, либо другие меры того же рода. 

Поэтому, в случае проблем с финансами, заемщику необходимо как можно быстрее обратиться к кредитору и попросить о реструктуризации задолженности.

В случае, если программа реструктуризации банком не предложена, или она неприемлема по условиям, нужно рассмотреть вопрос самостоятельной реализации недвижимости. Дело в том, что судом устанавливается цена реализации в 80 процентов от рыночной. Поэтому, при наличии судебного спора, вы автоматически теряете 20 % стоимости квартиры. Если вы найдете покупателя квартиры, эти деньги вы сможете сэкономить. 

 

Если моя квартира пострадает от пожара, или другого несчастного случая, я буду обязан погасить долг банку?

Купленное по ипотеке жилье, как и любое другое, может пострадать от несчастного случая – пожара, взрыва, залива. При этом, от долга банку заемщика никто не освобождает. И, при исчезновении предмета залога, кредитор вправе потребовать полного досрочного погашения кредита.

Как этого можно избежать?

Чтобы защитить интересы и банка и заемщика, законом об ипотеке предусмотрено обязательное страхование предмета залога. То есть, заемщик просто не сможет оформить ипотечный кредит без этой страховки ни в одном банке. Тем не менее, данная страховка предполагает полную утрату объекта (разрушение конструкций дома).

Если квартира сгорит, или будет залита водой, или еще как-то пострадает от несчастного случая, либо стихийного бедствия, долг перед банком страховая компания погасит только при наличии договора добровольного страхования предмета ипотеки, предусматривающего конкретные страховые случаи.

Помощь в подборе страховой компании и снижении суммы расходов по оплате страховки может оказать ипотечный брокер.

  

Если моя сделка по купле-продаже жилья будет признана недействительной, я лишусь квартиры, но продолжу платить долг банку?

При покупке недвижимости существует риск того, что сделку признают недействительной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника). Также заемщик может утратить право собственности на часть предмета залога или долю в праве собственности в связи с разделом общего имущества при разводе.

Как этого можно избежать?

Заемщик при получении кредита может застраховаться от риска утраты права собственности на имущество (страхование титула). В этом случае, если сделку признают недействительной, его долг банку будет погашен страховой компанией. 

Одним из возможных способов снижения риска покупателя, включенным в разные программы банков, это правило, что ипотечная сделка не может состояться, если со стороны продавца выступает третье лицо по доверенности. Порой, невозможность продать квартиру в кредит по доверенности рождает массу проблема продавцу квартиры, но во многом это защищает интересы покупателя и самого кредитора.

 

Если я покупаю квартиру по ипотеке в недостроенном доме, а сроки сдачи дома затягиваются – к чему это приведет?

Если заемщик покупает квартиру в строящемся доме, он может столкнуться с тем, что строительство дома либо затягивается, либо – останавливается. При этом, заемщик обязан продолжать вносить в банк регулярные платежи по кредиту.

Как этого можно избежать?

В 2004 г. в России был принят федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон гарантирует максимальную защиту интересов покупателей жилья. Но, как показывает опыт, номинальные требования данного закона, как правило, защитить заемщика могут лишь от откровенных мошенников. В процессе строительства объекта может возникнуть масса сложностей, в том числе связанных, с нерациональным расходованием денежных средств на стройку самим застройщиком, что в итоге может привести к значительному продлению сроков строительства или полной остановке стройки.

Поэтому, заемщикам стоит внимательнее подходить к выбору застройщиков.

Как видите, вопросов при оформлении ипотечного кредита возникает много. Вышеуказанные вопросы наиболее часто встречающиеся, однако этот перечень далеко не полный. Порой для оформления кредита не обойтись без квалифицированной помощи ипотечного брокера.