Страхование при ипотеке.

Любая ипотечная программа содержит требования страхования рисков, сопутствующих ипотечному кредиту. Заемщик оплачивает страхование из собственных средств, так как страхование защищает его от возможных убытков из-за проблем с приобретенным объектом недвижимости или риска потери жилья в случае ухудшения финансового положения заемщика.

В случае утраты или повреждения имущества необходимо сразу же поставить в известность владельца закладной и страховую компанию.  

Обязательным условием предоставления ипотечного кредита является оформление договора страхования объекта недвижимости, который является предметом залога. Отказаться от такой страховки нельзя. В случае просрочки оплаты ежегодной страховки объекта недвижимости банк может потребовать полного досрочного погашения кредита.

Страхование титула (защита от утраты права собственности), трудоспособности и жизни Заемщика может быть обязательным по некоторым категориями сделок. Важно помнить, что в случае просрочки оплаты ежегодной страховки или отказе от договора страхования имущества или жизни и здоровья, банк может  увеличить размер процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке на заранее оговоренный процент (обычно около 0,7%) или потребовать оплаты штрафа.

ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ.

Страхование предмета залога (объекта недвижимости) от утраты и повреждения - по российскому законодательству обязательное условие получения ипотечного кредита.

Недвижимость, которая служит залогом по кредиту, может потерять свою ценность как для заемщика, так и для кредитора, если будет повреждена или разрушена в результате несчастного случая (пожара, залива, взрыва и т. п.). Но при этом заемщик все равно будет обязан возвращать полученный кредит. Отказаться погашать кредит нельзя, потому что владелец закладной вправе потребовать возмещения за счет иного имущества и доходов заемщика. В этом случае и необходима страховка - она поможет погасить задолженность по ипотечному кредиту, если с предметом залога произойдет какая-то серьезная неприятность.

Например, дом, где находится квартира, являющаяся залогом по кредиту, был разрушен из-за взрыва бытового газа. Страховая компания полностью выплатит владельцу закладной сумму, равную остатку задолженности по кредиту.

Если в квартире, которая служит залогом по кредиту, произошел страховой случай, например, пожар, то страховая компания выплатит владельцу закладной часть задолженности по кредиту, равную сумме, необходимой на устранение нанесенного ущерба.

По закону вы обязаны застраховать залог по ипотеке только на сумму основного долга по кредиту, включая проценты. В этом случае страховая компания компенсирует указанную в договоре страхования сумму кредита и проценты по нему, но при этом компенсация не может превышать стоимости заложенного имущества (стоимость указывается в кредитном договоре). Все остальные убытки не компенсируются.

Поэтому при заключении договора страхования предмета залога рекомендуется застраховать недвижимость не на сумму кредита, а на полную стоимость недвижимости. Если вдруг произойдет несчастье, то страховая компания не только погасит за вас остаток задолженности по кредиту, но и выплатит возмещение. Размер возмещения составит разницу между суммой, в которую оценен нанесенный недвижимости ущерб, и остатком задолженности по кредиту.

ДОБРОВОЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) осуществляется добровольно, по желанию заемщика. Риска утраты права собственности заемщика на приобретаемый объект недвижимости (страхование титула) может быть обязательным условием кредитора в некоторых случаях.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) защищает от риска оказаться неспособным платить по кредиту из-за проблем со здоровьем. В таких случаях страховка поможет пережить трудный период в жизни (болезнь, авария, несчастный случай и т.д.) и обеспечит средства на погашение кредита.

В случае смерти заемщика, страховая компания полностью погашает остаток задолженности по кредиту. Таким образом, приобретенная в кредит недвижимость переходит к наследникам без обременений, и им не нужно будет погашать остаток задолженности по кредиту.

Например, инфаркт признается страховым случаем. Из-за болезни у вас возникли большие незапланированные расходы, соответственно, снизились и доходы. Но благодаря страхованию жизни проблем с погашением кредита не возникнет, так как страховая компания выплатит сумму, которую составят платежи по кредиту за тот период, пока заемщик был нетрудоспособен.

Страхование утраты права собственности заемщика на приобретаемый объект недвижимости (страхование титула) защищает от риска потерять право собственности на объект недвижимости, если сделка по его приобретению будет по какой-либо причине признана незаконной.

Например, сделка по приобретению квартиры (с помощью ипотечного кредита) была признана незаконной из-за того, что были нарушены права ребенка собственника квартиры, который имел право на долю в проданном вам жилье. В итоге сделка аннулируется, при этом вы возвращаете собственнику квартиру, а он вам – полученные за нее деньги. Если выяснится, что получить деньги от продавца не представляется возможным, страховка поможет компенсировать понесенные убытки.

Добровольные виды страхования снижают для банка риск невозврата кредита, поэтому при отсутствии таких страховок кредитор обычно повышает процентную ставку по кредиту. При этом дополнительные расходы на уплату процентов из-за разницы в ставках могут составить более значительную сумму, чем экономия на страховке, но при этом резко увеличивают риски Заемщика. Мы рекомендуем заключать договоры страхования.

Если вы решили застраховаться одновременно от двух или трех рисков, необязательно покупать отдельные страховки, дешевле заключить комплексный договор ипотечного страхования.

Страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту.

Этот вид страхования предполагает, что, если денег от продажи квартиры не хватит на погашение кредита, разницу банку компенсирует страховая компания.

Поскольку наличие такой страховки снижает для банка риск невозврата кредита, размер первоначального взноса может быть значительно снижен, например, с 30% до 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Кроме того, такая страховка защищает заемщика от риска остаться должником по кредиту даже после обращения взыскания на заложенную недвижимость. Дело в том, что средств, вырученных от продажи залога, может не хватить на погашение задолженности по кредиту и неустойки (штрафов, пеней и пр.) в случае падении цен на жилье или в связи с длинными сроками обращения взыскания на заложенную недвижимость, в течение которых долг увеличивается за счет невыплаты процентов. В этом случае, мало того, что заемщик потеряет свое жилье, он еще и остается должен владельцу закладной. И этот остаток долга ему придется либо выплачивать из своих доходов.

Однако если заемщик застраховал свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту, то недостающие средства для полного погашения долга за него выплатит страховая компания. Хотя размер страховой выплаты ограничен суммой, на которую вы застраховались, этих денег должно хватить, чтобы рассчитаться с владельцем закладной даже при наихудшем варианте развития событий.

К сожалению, несмотря, на наличие законодательного регулирования страхования рисков финансовой ответственности, такие программы на рынке страхования не представлены из-за высоких рисков страховых компаний.  

ЧТО СЧИТАЕТСЯ СТРАХОВЫМ СЛУЧАЕМ?

Какой бы договор страхования, связанный с ипотечным кредитом, вы не заключили, нужно четко знать, что считается страховым случаем по этому договору и как действовать при наступлении того или иного страхового случая.

По договору страхования предмета залога (объекта недвижимости) от утраты и повреждения страховым случаем считается уничтожение (повреждение) заложенного имущества. Уведомив страховую компанию о наступлении страхового случая, вы должны обеспечить ее представителям доступ для осмотра места происшествия в вашем присутствии.

Если недвижимость, которая служит залогом по кредиту, была уничтожена или значительно повреждена, владелец закладной имеет право предъявить заемщику требование о полном досрочном погашении кредита. Страховое возмещение по согласованию с владельцем закладной может быть направлено на восстановление предмета ипотеки.

 По договору страхования жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) страховой случай наступает, если заемщику была установлена I или II группа инвалидности, а также в случае смерти заемщика. Кроме того, некоторые договоры страхования предусматривают такие страховые случаи, как временная потеря трудоспособности.

Уведомив страховую компанию о наступлении страхового случая, вы должны предоставить ей соответствующие документы, подтверждающие установление инвалидности, свидетельство о смерти (факт вступления наследников в наследство), листок нетрудоспособности.

По договору страхования утраты права собственности заемщика на приобретаемый объект недвижимости (страхование титула) страховой случай наступает при предъявлении иска о признании недействительной сделки по приобретению заложенной недвижимости, иска о признании каких-либо прав третьих лиц в отношении заложенной недвижимости, а также при предъявлении иных требований, которые могут повлечь за собой нарушение прав заемщика в отношении заложенной недвижимости.

Уведомив страховую компанию о наступлении страхового случая, вы должны предоставить соответствующие документы и материалы (копия судебного иска, прочие документы, на которых третьи лица основывают свои требования).

 ЧТО ДЕЛАТЬ ПРИ НАСТУПЛЕНИИ СТРАХОВОГО СЛУЧАЯ?

При наступлении страхового случая вы должны уведомить о нем страховую компанию в срок, который указан в договоре страхования. Несоблюдение установленного срока может быть поводом для отказа выплаты страхового возмещения.

Уведомлять страховую компанию о наступлении страхового случая нужно только в письменном виде: либо подав соответствующее заявление в офис и получив письменное подтверждение об этом, либо заказным письмом с уведомлением, либо телеграммой. Если вы ограничитесь телефонным звонком в страховую компанию, у вас не будет официального подтверждения о том, что вы уведомили страховую компанию в установленный срок, и вам могут отказать в страховой выплате.

Страховое возмещение при наступлении страхового случая выплачивается, если вы своевременно оплачивали страховые взносы. Задолженность по оплате договора страхования может стать причиной отказа в выплате страхового возмещения.

Одновременно со страховой компанией вы должны уведомить владельца закладной о наступлении страхового случая - письмом, телеграммой, по телефону или по электронной почте.

 ОТКАЗ В ВЫПЛАТЕ СТРАХОВОГО ВОЗМЕЩЕНИЯ.

Если страховая компания, по вашему мнению, необоснованно отказывает вам в выплате страхового возмещения, вы можете обратиться в суд с требованием о признании наступившего события страховым, о понуждении страховщика к выплате страхового возмещения или о взыскании суммы страхового возмещения.

При этом нужно направить владельцу закладной копию иска любым доступным способом – принести в офис лично, отправить по почте заказным письмом с уведомлением, по электронной почте.

В суде надо заявить ходатайство о привлечении владельца закладной к участию в судебном процессе на своей стороне.

Судебный спор со страховой компанией по вопросу взыскания страхового возмещения не освобождает вас от исполнения обязательств по кредитному договору. До тех пор, пока не будет принято судебное решение по вашему иску к страховой компании, вам придется погашать кредит из собственных средств. Вы можете через суд потребовать от страховой компании взыскания убытков, причиненных просрочкой страховой выплаты.